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抵当権の登記 Q&A

Q1.抵当権とは、何ですか。
 
 抵当権とは、債務者または第三者が債務の担保として提供したものを当該債務者または第三者に使用収益を継続させて、債務の弁済がなされないときに、担保に提供されたものを競売して、その競売代金から優先弁済を受ける権利です。債務者または第三者が使用収益を継続するので、抵当権の存在を登記によって公示する必要性が高いといえます。
 抵当権には、住宅ローンのような特定の債権を担保する普通抵当権(単に抵当権といいます)と、取引上の債権のような一定の範囲に属する不特定の債権を担保する根抵当権があります。
 抵当権は、債務を完済すると同時に消滅しますが、根抵当権は、当初から債権の発生と消滅の繰り返しが予定されており、債務が完済されても根抵当権は消滅せず、また債権が発生していなくても根抵当権を設定することができます。


Q2.抵当権設定契約は、誰が当事者となるのですか。

 債権者(抵当権者)と担保提供者(設定者)が契約当事者となります。金銭の貸し借りの契約(金銭消費貸借契約)の当事者は債権者(貸主)と債務者(借主)であるのとは異なります。抵当権設定契約においては、債務者ではない第三者が担保を提供する場合(この場合の第三者を物上保証人といいます)は、その第三者が契約当事者となります。これは、抵当権設定契約は、債権者に債務の担保を提供する物権契約だからです。一方、金銭消費貸借契約は債権契約です。物権は物に対する支配権、債権は人に対する請求権といえば分かりやすいかと思います。

Q3.既に抵当権設定の登記がされていますが、重ねて抵当権設定登記をすることはできますか。

 できますが、通常、抵当権設定契約書に、担保物件を譲渡したり抵当権等を設定する場合には事前に抵当権者の承諾を得なければならない旨の規定がありますので、設定者(担保提供者)は既登記抵当権の設定契約書を確認する必要があります。重ねて抵当権設定登記をし、将来競売がされた場合には、先順位の抵当権者が優先弁済を受けられる権利を持っていますので、その結果、先順位の残債務額と競売代金の額によっては、後順位の抵当権者は配当を受けられないこともあります。

Q4.抵当権設定の登記がされている不動産を抵当権が付いたまま贈与したいのですが、できますか。

 法律上の制限はありませんが、Q3と同様、通常、抵当権設定契約書に、担保物件を譲渡したり抵当権等を設定する場合には事前に抵当権者の承諾を得なければならない旨の規定がありますので、設定契約書を確認する必要があります。

Q5.債務を完済しましたが、すぐに抵当権抹消登記を申請する必要がありますか。

 根抵当権と異なり、抵当権は債務を完済すると同時に消滅しますが、抵当権の登記が残ったままですと、新たな借り入れができなかったり、不動産を売却できないという支障が出てきます。また、抵当権抹消登記申請の必要書類には有効期間の定めのあるものがありますし、登記申請をしないまま何年も経過しますと、必要書類の保管場所を忘れたりということもありますので、完済後すみやかに登記申請することが望ましいです。

Q6.抵当権抹消登記を申請する場合に、誰が申請人となるのですか。

 抵当権者と設定者(所有者)が申請人となります。債務者と設定者(所有者)が異なる場合、債務者ではなく設定者(所有者)が申請人となります。

Q7.債務を完済し、抵当権抹消登記を申請することになりましたが、所有者の登記上の住所と現住所に相違があります。この場合、住民票などの住所変更の証明書があれば、抵当権抹消登記を申請できますか。

 前提として所有権登記名義人住所変更登記の申請が必要となります。抵当権抹消登記と同時に(連件で)申請することができます。

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