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不動産登記(概要) Q&A

Q1.不動産登記制度は、何のためにあるのですか。

 不動産登記は、不動産に関する物理的現況と権利関係を国の登記簿に公示することにより、不動産取引の安全を図るための制度です。

Q2.不動産登記の申請は、しなければいけないのですか。

 不動産の物理的現況を公示する表示登記については、不動産の所有者に、原則として、申請が義務付けられています。物理的現況をすみやかに登記簿に反映する必要があるからです。一方、不動産の権利関係を公示する権利に関する登記については、当事者の意思にゆだねられています。権利の変動を第三者に主張するためにする登記だからです。これを登記の対抗力といいます。

Q3.登記の対抗力について、もう少し説明してください。

 たとえば、AさんがBさんに土地を売ったとします。その後、同じ土地をAさんがCさんに売ったとします。つまり二重譲渡の事例です。この場合、BさんとCさん、どちらが所有権を取得するでしょうか? AC間の売買契約がAB間の売買契約より後であっても、Cさんが代金を支払ったのがBさんより後であっても、AC間の売買契約が無効となる訳ではありません。BC双方が所有権を取得する訳でもありません。先に登記を受けた方が所有権を取得するという原則があるのです。このことを登記の対抗力と呼んでいます。

Q4.登記できる権利には、どのようなものがありますか。

 所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権・根抵当権、賃借権、採石権、買戻権があります。

Q5.「保存」「移転」「設定」「変更」「更正」「消滅」「処分の制限」の各登記は、どのような登記ですか。

「保存」の登記
 初めてする所有権の登記を所有権保存登記といいます。先取特権保存の登記というものもあります。

「移転」の登記
 既に権利の登記がしてあることを前提にして、誰かに属していた権利が他の誰かに移ったことを公示する登記です。所有権移転、抵当権移転などです。

「設定」の登記
 権利の上に新たな権利が創設されたことを公示する登記です。抵当権設定、地上権設定、賃借権設定などです。

「変更」の登記
 権利の内容に変更が生じたことを公示する登記です。所有者や抵当権者などの登記名義人の住所(氏名)が変わった場合にする登記名義人住所(氏名)変更や、抵当権の債務者に変更があった場合にする抵当権変更などです。

「更正」の登記
 登記されている物権変動の内容や登記名義人の表示に当初より誤りがある場合に、真実に合致させるためにする登記です。共有持分を正すためにする所有権更正や、登記名義人の住所(氏名)を正すためにする登記名義人住所(氏名)更正などです。

「消滅」の登記
 契約等の無効、取消、解除などによって前の権利者に権利が復帰する場合や、設定の登記がされた権利が当初からの、または事後的な原因によって消滅した場合にする登記です。登記手続上は、抹消登記といいます。売買契約の無効・取消・解除による所有権抹消や、債務の弁済による抵当権抹消などがその例です。

「処分の制限」の登記
 権利者の有する処分権限がはく奪されたことを公示する登記です。差押、仮差押、仮処分、破産の登記などがあります。

Q6.登記申請は、誰がするのですか。

 原則として、権利変動の当事者が共同で申請します。登記名義人の住所・氏名の変更・更正や、所有権保存、相続による所有権移転などは、権利者・権利所得者からの単独申請です。

Q7.登記は、どこに申請するのですか。

 法務局、地方法務局、その支局、出張所です。総称して登記所といいます。不動産の所在地を基準に、管轄が定められています。

Q8.不動産について、どのような登記がされているかは、どのようにして確認することができますか。

 登記所(法務局等)で登記事項証明書(全部事項証明書等)を取得することによって、その時点での登記事項を確認することができます。証明書ではありませんが、インターネットで登記情報を取得する方法もあります。いずれも、手数料を支払うことにより、権利者本人でなくても取得することができます。

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