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所有権移転登記 Q&A

Q1.所有権移転登記とは、どのような登記ですか。

 既に所有権の登記がされていることを前提にして、不動産の所有権が登記名義人から転属したことを公示するためにする登記です。所有権の登記がされていない不動産については、前提として所有権保存登記をする必要があります。

Q2.どのような場合に所有権移転登記をすることになりますか。

 大きく一般承継、特定承継、原始取得に分けられます。
 一般承継とは、権利義務一切を包括的に引き継ぐことで、包括承継ともいいます。人であれば相続がこれに該当し、法人であれば合併や会社分割がこれに該当します。
 特定承継とは、権利義務を個別的に引き継ぐことで、売買や贈与がその代表例です。
 原始取得とは、承継ということなしに権利を所得することで、時効で土地の所有権を取得する場合や、建物を新築して所有権を取得する場合がその典型例です。ただし、建物新築の場合は、所有権移転登記ではなく、所有権保存登記をします。

Q3.所有権が移転するのは、いつですか。

 契約による場合は、原則として契約締結時です。ただし、所有権移転時期について特約がある場合は、その特約で定められた事実が発生したときに所有権が移転します。不動産の売買契約の場合は、残代金支払時に所有権が移転する旨の特約があるのが一般的で、これを所有権留保特約と呼んでいます。所有権を移転するために許可等が必要な場合(たとえば農地の売買など)は、許可等を得るまで所有権は移転しません。
 相続の場合は、相続開始時、すなわち被相続人の死亡時です。相続人間で遺産分割協議が成立した場合も、被相続人の死亡時に所有権が移転したものとされます。
 時効取得の場合は、時効期間満了時ではなく、占有を開始した時とされております。

Q4.所有権移転登記は、いつまでにする必要がありますか。

 法律上期限は定められていませんが、不動産の所有権を取得したことを第三者に主張するためには、原則として登記がされていることが要件(これを対抗要件といいます)となっていますので、取得後すみやかに登記することが大切です。

Q5.登記事項証明書に記載されている登記名義人(売主)の住所と印鑑証明書に記載されている住所が相違しています。この場合、住民票などの住所変更の証明書を添付すれば、所有権移転登記を申請できますか。

 この場合は、前提として所有権登記名義人住所変更登記申請が必要です。所有権移転登記と同時に(連件で)申請することができます。

 
Q6.登記の添付書類である権利証を紛失してしまいました。登記申請できないのでしょうか。

 登記官による事前通知制度、資格者代理人(その登記申請において申請代理人となる資格者)による本人確認情報作成提出などの本人確認手続によって、所有権移転登記を申請することができます。

Q7.事前通知制度とは、どのようなものですか。

 登記識別情報(権利証)を提出できないときに、登記申請後、登記官から登記義務者(登記名義人)あてに本人限定受取郵便(法人の場合は書留郵便)にて通知書を発送し、間違いがない旨の回答書に実印を押して登記官に提出することで、登記識別情報(権利証)の提出に代える制度です。売買契約に所有権留保特約(残代金支払時に所有権が移転する旨の特約)が定められている取引においては、まず残代金を支払い、所有権が移転し、登記申請をし、登記義務者(登記名義人)あてに通知書が発送され、登記義務者(登記名義人)が回答書を登記所に提出し、登記申請の審査・完了という流れになりますので、買主の権利保護の観点から、この事前通知制度の利用は難しいでしょう。資格者代理人による本人確認情報作成提出の制度によることになるでしょう。

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